Immobilier : les tendances 2023

En Provence, c’est (un peu) différent !

Par Maurice Gouiran

L’embellie des années d’après Covid

Au moins deux facteurs expliquent le niveau de marché et de prix de 2021-2022. D’abord, le désir d’un grand nombre de Français de changer de mode de vie et, souvent, de région à la suite du confinement sanitaire. Ensuite, le niveau très bas des taux d’intérêt.

Les deux marchés de l’immobilier - celui du besoin et celui du confort - explosent sous l’effet d’une dynamique impulsée par une demande forte, des taux attrayants et une offre relativement faible. Ce déséquilibre entre la demande et l’offre entraîna logiquement une augmentation sensible des prix.

Le coup d’arrêt de la fin 2022

Les taux de crédit, jusqu’alors d’environ 1 %, dépassent désormais 3 % (le taux moyen a atteint 3,61 % en juillet selon les chiffres de l’Observatoire Crédit Logement CSA) et devraient atteindre 4 % d’ici la fin de l’année. Même si elle reste inférieure à l’inflation, cette hausse limite fortement les possibilités d’acquisition. Depuis le début de l’année 2023, le nombre de crédits immobiliers accordés est en fort recul (moins 52 % par rapport à la même période de 2022). L’augmentation des taux de crédit et des prix des biens accentue la difficulté d’accès à l’immobilier puisque l’obtention d’un prêt est désormais soumise à de multiples contraintes (stabilité professionnelle, revenus élevés, situation financière saine, apport personnel conséquent…) Les premières victimes en sont les primo-accédants qui subissent un taux de rejet proche de 100 %. Cela ralentit sensiblement le marché, en particulier celui du confort, c’est-à-dire celui soutenu par les transactions de personnes souhaitant déménager afin de disposer de plus de bien-être, d’une plus grande surface habitable, d’un jardin ou d’un quartier plus sympa… Le marché du besoin qui concerne ceux qui doivent absolument vendre ou acheter en raison d’événements plus ou moins prévisibles (mariage, naissance, maladie, décès, mutation…) résiste naturellement davantage.

Le profil des acquéreurs en 2023

On peut distinguer trois familles d’acquéreurs, les investisseurs, les acquéreurs-vendeurs et les primo-accédants, que les difficultés de 2023 affectent de manières assez diverses. Les investisseurs mettent leurs projets en attente, en raison de la hausse des taux de crédit, mais également des contraintes des différentes législations nouvelles liées à la location, notamment celles relatives aux performances énergétiques.

Les primo-accédants, nous l’avons dit plus haut, subissent de plein fouet le durcissement des conditions d’octroi des crédits et se retrouvent pratiquement exclus du marché. L’activité est donc portée principalement par les acquéreurs-vendeurs. Leur critère de recherche primordial est généralement la localisation. Elle doit intégrer leur projet de vie (écoles, commerces, lieu de travail, loisirs…) ainsi que la plus-value potentielle puisqu’on réside désormais moins longtemps qu’auparavant dans les biens qu’on achète. Outre l’intérêt de l’emplacement, la crise sanitaire a rendu appréciable, voire nécessaire, la disponibilité d’un espace extérieur et celle de télétravailler (pièce dédiée, connexion Internet de qualité.) Enfin, le coût d’usage du bien (taxes locales, charges…) et les performances énergétiques sont souvent pris en compte en amont des acquisitions.

Un effet de rattrapage à Marseille

À Marseille, les prix continuent d’augmenter. Comme ils étaient très inférieurs à ceux des autres métropoles, il s’agit certainement d’un effet de rattrapage. La valeur d’image de Marseille, qui s›est fortement améliorée depuis MP2013, explique cet engouement. Au 1er août 2023, l’indice de la FNAIM estime un prix de vente moyen de 3 403 €m² à Marseille. Si cela constitue une baisse de 2,4 % au cours du dernier trimestre, l’augmentation par rapport à 2022 reste positive (+2,1 %) et la hausse sur les trois dernières années atteint +20,5 %. Le prix du mètre carré à Marseille reste cependant toujours inférieur de 10 % par rapport à celui du département (3 739 €m² en moyenne). Deux types de disparités caractérisent le marché marseillais. La première concerne le type d’habitation, avec un écart entre le prix des maisons (5 216 €m²) et celui des appartements (3 055 €m²). La seconde concerne les quartiers qui affichent des variations importantes, entre Périer (7 128 €m² pour les maisons et 4 627 €m² pour les appartements) et Saint-Mauront (respectivement 1 857 €m² et 2 433 €m²). La proximité de la cité phocéenne se révèle également très attirante comme le montrent deux exemples de communes limitrophes : à Cassis, on relève des moyennes de 8 927 €m² pour les maisons et 7 377 €m² pour les appartements, à Plan-de-Cuques, ces moyennes sont respectivement de 4 284 €m² et 4 286 €m²

Dans la Région PACA

Le marché immobilier diffère d’une région à l’autre. Ainsi, la récession subie au niveau national n’est-elle pas la règle dans la région PACA où l’on relève, en août 2023, un prix médian de 4 443 €/m², soit + 7 % sur un an et +31 % sur 5 ans. Cet indicateur est de 4 285 €/m² dans l’ancien et de 4 803 €/m² dans le neuf. Le loyer médian (17 €/m²) y a augmenté de +4 % (+16 % sur 5 ans). Les villes de la région PACA présentent des progressions largement supérieures à la moyenne nationale (+4,5 %).

Si Saint-Jean-Cap-Ferrat est la ville PACA la plus chère (18911 €/m²), Beaurecueil (8 552 €/m²), Saint-Marc-Jaumegarde (8 176 €/m²), Cassis (8083 €/m²) et Eygalières (7 457 €/m²) dominent le marché bucco-rhodanien.

La progression est de 10,2 %, avec une moyenne de 6558€/m², à Aix-en-Provence, mais les prix flambent également dans des villes du département de réputation plus modeste : +22 % à Vitrolles (4 363 €/m²), +21 % à Berre-l’Étang (3 710 €/m²), +20 % à Aubagne (4 644 €/m²), +16 % à Septèmes-les-Vallons (4 036 €/m²).